Das Wertermittlungsverfahren Discounted Cash-Flow (abgezinster Zahlungsstrom) taucht im Zusammenhang mit der Verkehrswertermittlung bei Immobilien immer häufiger auf. Bei diesem Verfahren basiert die Ermittlung des Kapitalwerts auf dem mathematischen Finanzkonzept der Abzinsung. Bei den Immobiliengutachtern in Deutschland ist das Discounted Cash-Flow Verfahren im Vergleich zu den gängigen Wertermittlungsverfahren allerdings weniger beliebt.

Bei der Immobilienwertermittlung bergen DCF-Verfahren nämlich einige Probleme. In den Schätzungen des periodischen, zukünftigen Cash-Flows können sich die größten Schwierigkeiten zeigen. Steuern wie Körperschaftssteuer, Grundsteuer oder Einkommenssteuer müssen zudem auch berücksichtigt werden. Gelegentlich schwierig gestaltet sich auch die Bestimmung des Diskontierungssatzes, der beim periodischen Cash-Flow der Abzinsung dient. In Deutschland wenden die Immobiliensachverständigen das DCF-Verfahren daher eher selten an.

Zudem werden verschiedene DCF-Methoden unterschieden, die sich an den Finanzierungsannahmen orientieren und zu unterschiedlichen Immobilienwerten führen können. Der Immobiliengutachter kann allein für die Berücksichtigung der Körperschaftssteuer auf eines der folgenden vier Verfahren zurückgreifen:

  • Total Cash Flow (TCF-Ansatz)
  • Adjusted Present Value (APV-Ansatz)
  • Weighted Average Cost of Capital (WACC-Ansatz)
  • Flow to Equity (FTE-Ansatz)

Die Vielfalt der Verfahren sowie die Abhängigkeit von der unterstellten Finanzpolitik eröffnen häufig Zirkularitätsprobleme. Inwieweit eine DCF-Theorie in der Praxis erfüllt werden kann, ist häufig schwer zu ermitteln. Viele Immobiliensachverständige scheuen sich, das DCF-Verfahren anzuwenden, da die Prognose der Zahlungsströme und die Wahl der Diskontierungsfaktoren den Eindruck eines manipulierten Ergebnisses vermitteln könnten.

 

In Österreich ist das Fachgutachten KFS BW 1 ausschlaggebend für das Discounted-Cash-Flow-Verfahren. Dieses Fachgutachten wird von der Kammer der Wirtschaftstreuhänder herausgegeben. In Deutschland kommt bei der Wertermittlung der Unternehmensbewertungsstandard IDW S1 zur Anwendung. Immobilienwerte werden hier durch die Ermittlung des Kapitalwertes des Cash-Flows berechnet. Der Immobiliengutachter muss aufgrund der verschiedenen Kostenentwicklungen für Eigen- und Fremdkapital mit unterschiedlichen Zinssätzen rechnen. Dadurch wird die Wertermittlung nicht einfacher.