Residualwertverfahren

Immobiliensachverständige nutzen üblicherweise das Residualwertverfahren, wenn es um die Wertermittlung bei umzunutzenden oder unbebauten Grundstücken, für die in der gleichen Lage kaum oder keine Vergleichsobjekte vorhanden sind. Dieses Verfahren basiert auf dem Prinzip einer fiktiv angenommenen Nutzung für ein  Grundstück. Letztendlich stellt das Residuum den Bodenwert, der als letzte Unbekannte in der Rückrechnung des Ertragswertverfahrens ermittelt wird, dar. Der Gebäudeertragsanteil wird fiktiv vom Immobiliengutachter im Ertragswertverfahren als eine den Marktverhältnissen unterworfene Größe als bekannt vorausgesetzt.

Im Residualwertverfahren wird der Immobiliensachverständige mit einer bestimmten Formel arbeiten. Das Residuum (Bodenwert) ergibt sich aus dem fiktiven Verkehrswert und dem Verhältnis zu den gesamten Gestehungskosten wie Nebenkosten, Erwerbskosten und Baukosten. In Immobiliengutachterkreisen ist das Residualwertverfahren allerdings recht umstritten. Schließlich kann nicht sichergestellt werden, ob ein realistisches Verhältnis zwischen Residuum und tatsächlichem Markt besteht.

Im Residualwertverfahren drückt sich lediglich aus, welche Investition jemand eventuell bereit wäre bei einer normalen Renditeerwartung für Grund und Boden zu tätigen. Dies kann allerdings nur sehr indirekt in Beziehung zu den tatsächlichen Marktverhältnissen gesetzt werden. Immobiliengutachter werden daher sehr selten mit dem Residualwertverfahren arbeiten. In der Wertermittlung wird das Residualwertverfahren daher auch als Investorenmethode bezeichnet.

Für den Immobiliensachverständigen stellt das Residualwertverfahren grundsätzlich eine Möglichkeit im Rahmen der Bewertung von Immobilien dar, wenn es um die Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises geht. Das Verfahren kommt in der Regel im Rahmen der Projektentwicklung zum Einsatz. Investoren interessiert schließlich in erster Linie, welcher Grundstückspreis maximal kalkuliert werden muss, um die wirtschaftlich günstigsten Aspekte für die Realisation des Projektes zu sichern.

Mittels Ertrags- oder Vergleichswertverfahren wird der Immobiliensachverständige zunächst den vorläufigen Verkehrswert der fertig gestellten Immobilie ermitteln. Dabei greift der Immobiliengutachter auf ein vereinfachtes Ertragswertverfahren, bei dem der Bodenwert keine Berücksichtigung findet, zurück. Denn schließlich soll ja gerade dieser mit der Methode ermittelt werden.

Alle für die Projektrealisierung und die Baumaßnahmen nötigen Kosten inklusive der Kosten für die Finanzierung und Zwischenfinanzierungen wird der Immobiliensachverständige anschließend abziehen. So ergibt sich das maximale Residuum (Bodenwert), der für das Gesamtprojekt als tragbar anzusehen ist. Dem Immobiliengutachter dienen Mieten und Verkaufspreise als Parameter bei der Ermittlung von Bauträgergewinn, Verkehrswert, Baukosten und Finanzierungskosten. Über die voraussichtliche Wartezeit bis zur Realisierung wird jeweils der ermittelte Wert diskontiert bzw. abgezinst.

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